Расчет стоимости сервитута земельного участка

Содержание

Процедура и особенности оценки сервитута

Расчет стоимости сервитута земельного участка

За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Что такое сервитут на земельный участок?

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

В действующем законодательстве выделяют разные формы сервитутов в зависимости от основания их возникновения:

  • Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
  • Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).

Однако, независимо от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?

Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.

Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

Что включается в оценку сервитута?

Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

  • Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
  • Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
  • Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В том случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.

В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных характеристик прежнего участка.

Этапы оценки сервитута

Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:

  1. Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  2. Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  3. Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.

В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.

Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.

Различия в оценке публичного и частного сервитута

Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.

Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве. К таким целям будут относиться:

  • Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;
  • Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
  • Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.

Установление публичного сервитута может осуществляться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения соответствующего распоряжения со стороны уполномоченных органов. При этом размер стоимости сервитута также указывается в этом государственном акте.

Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.

В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.

Читайте также  Заказать справку о кадастровой стоимости земельного участка

Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.

Базовая стоимость убытков

Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:

рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

  • Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
  • Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
  • Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
  • Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
  • Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/procedura-ocenki.html

Плата за установление сервитута земельного участка

Далее учитывается степень обременённости и размер убытков, в соответствии с размером обременённости. Степень обременённости зависит от масштабов работ, проводимых на участке и размера части участка, который отчуждается от собственника в пользу лица, установившего сервитут.

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.

Обзоры законодательства

  • В размере, равном сумме земельного налога за такой земельный участок, если сумма земельного налога за налоговый период составляет от 0,1% до 3% кадастровой стоимости земельного участка;
  • В размере, определенном по результатам оценки размера платы за сервитут, рассчитанном исходя из уменьшения рыночной стоимости земельного участка вследствие его обременения сервитутом, если сумма земельного налога превышает 3% кадастровой стоимости земельного участка;
  • В размере 0,1% кадастровой стоимости земельного участка, если сумма земельного налога не превышает 0,1% кадастровой стоимости земельного участка.
  • В размере, равном ежегодной арендной плате за такой земельный участок, если размер такой арендной платы составляет от 0,1% до 3% кадастровой стоимости земельного участка;
  • В размере, определенном по результатам оценки размера платы за сервитут, рассчитанном исходя из уменьшения рыночной стоимости земельного участка вследствие его обременения сервитутом, если размер ежегодной арендной платы за такой земельный участок превышает 3% кадастровой стоимости земельного участка;
  • В размере 0,1% кадастровой стоимости земельного участка, если размер ежегодной арендной платы за такой земельный участок не превышает 0,1% кадастровой стоимости земельного участка.

Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу

Изменения размеров компенсации могут вызвать объективные обстоятельства, произошедшие в период действия договора. К таковым относятся уменьшения или увеличения норм и ограничений, касающихся прав владельца участка. Возможна ситуация, когда пользователю сервитутом нет необходимости использовать его в полном объеме. В других случаях возникает необходимость расширить сферу деятельности сервитута.

Стоимость сервитута на земельный участок должна быть соразмерной всем потерям владельца и производится или единовременно, или периодически. Единовременная выплата производится полностью и за один раз. Периодические выплаты осуществляются в течение заранее оговоренного времени действия договора. Кроме того, документ должен содержать пункты о временных промежутках между начислениями.

Процедура и особенности оценки сервитута

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Рекомендуем прочесть:  Декретное пособие на мужа

Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута — Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.

Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г

2. Размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если иное не установлено настоящими Правилами.

3. Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Что такое публичный сервитут земельного участка

  • постоянноеобременениедляпохода(подъезда)кобъектамводногохозяйства и иным объектам общего пользования ради обеспечения интересов населения городского или сельского поселения;
  • постоянныйлибовременныйсервитутдляреализацииинженерных,строительныхидругихработ, в целях осушения приграничных земель, аварийно-ремонтных работ на инженерных сетях, организации пунктов ГГС и т. д.;
  • эксплуатацияземлевладения (либо его части) для сельскохозяйственных нужд населения;
  • эксплуатацияземлевладения (либо его части) в целях охотного, рыбного промысла, рыбоводства.

Стоитсказать,чточастныйсервитутдопускаетденежноевозмещениезаэксплуатациюсервитута.

Постановление об утверждении Порядка определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска

В целях определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, руководствуясь ст. ст. 5, 23, 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.

16 Федерального закона -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», решением Думы города Иркутска -20-030055/4 «Об утверждении Порядка принятия решений об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска», ст. ст.

37, 38, 42 Устава города Иркутска, администрация города Иркутска

6. Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Читайте также  Кадастровый паспорт земельного участка образец

Рекомендуем прочесть:  Смена фамилии после развода на девичью спустя время

Порядок установления и регистрации сервитута на земельный участок

Наличие письменного соглашения является обязательным условием для государственной регистрации сервитута земельного участка, равно как и особый перечень документов. Его оформление осуществляется по заявлению одной из сторон данного соглашения. Право ограниченного пользования возникает только после внесения сведений в Реестр.

С вопросом определения обременения земельного участка сервитутом связано множество трудностей. Среди основных проблем оформления разных видов сервитутов является наличие различных норм права, регулирующих данные правоотношения. Поэтому обременение на земельный участок оформляется в зависимости от оснований его установления. Рассмотрим более подробно, как устанавливается отдельный вид права ограниченного пользования.

Сервитут на земельный участок — что это такое? Договор сервитута земельного участка

  1. Преамбула. Идентификация сторон.
  2. Предмет соглашения. Здесь указывается основная причина, по которой составляется серветут, и в чьих интересах он устанавливается; прописывается адрес земельного надела; устанавливается срок действия сервитута или событие, при наступлении которого сила документа будет исчерпана; фиксируется размер оплаты владельцу.
  3. Правила ограниченного пользования.

    Указываются линии границ и другой порядок пользования.

  4. Права и обязанности сторон. Прописываются необходимые действия, которые должны выполнить стороны контракта. При этом они абсолютно не схожи между собой. Одной из основополагающих обязанностей потенциального пользователя является внесение материального поощрения. Устанавливается плата за сервитут, на размер которой оказывает прямое влияние оценка сервитута земельного участка.

    Она определяется компетентными органами и соразмерна ущербу, причиненному владельцу земли при внесении обременений на его землю.

  5. Дополнительные условия. Оговаривается необходимость последующей регистрации в государственных органах; действие договора, если изменится собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Прописывается, когда договор вступает в силу после его подписания обеими сторонами.

    Также указывается, в скольких экземплярах он будет составлен, и для каких инстанций предназначен.

  6. Адреса и реквизиты участников договора.

Бессрочный сервитут в отношении земельного участка не имеет четко установленного срока действия.

То есть единожды подписанный документ в этом случае будет действовать постоянно (активно применяется при публичной эксплуатации земельного надела в случае прокладывания дорожной магистрали, инсталляции электрических сооружений и так далее).

Частный сервитут на земельный участок: устанавливаем по соглашению и через суд

  1. Владелец имущества или инициатор проводимых работ получает возможность прохода, проезда и иного вида для эксплуатации ЗУ соседа.
  2. Собственник контролирует проведение работ на участке, уступая его часть. При этом допускается взимание соразмерной платы.
  1. в необходимости прохода или проезда через ЗУ;
  2. в провозе строительных материалов на свой участок через смежную территорию;
  3. в складировании таковых на соседствующем ЗУ;
  4. в проведении траншей для прокладки труб;
  5. в установлении собственного имущества на части чужого ЗУ.

05 Авг 2018      toplawyer         176      

Источник: http://lawyertop.ru/kompensatsii/plata-za-ustanovlenie-servituta-zemelnogo-uchastka

Расчет платы за сервитут земельного участка

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Собственник территории, обременённой сервитутом, вправе требовать от лиц, использующих его участок, выплаты соответствующего вознаграждения. Его величина зависит от разновидности ограничения, рыночной стоимости земли и срока действия сервитута.

Стороны могут договориться о размере платы за пользование чужой территорией самостоятельно или обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Как устанавливается плата за сервитут на земельный участок?

Чаще всего обременение в виде сервитута доставляет фактическому хозяину земли определённые неудобства. Например, гражданин способен испытывать затруднения в использовании своей территории.

В такой ситуации собственник может потребовать установления соразмерной платы за сервитут на земельный участок.

Сделать это можно двумя способами:

  • путём заключения добровольного соглашения между владельцем территории и лицами, в чью пользу установлено обременение;
  • путём обращения в суд с соответствующим исковым заявлением для принудительного определения величины платы за ограниченное использование чужой земли.

В первом случае стороны самостоятельно договариваются о сумме, подлежащей выплате, и периодичности её предоставления владельцу участка.

Собственник вправе по своему усмотрению установить размер выплаты. Если вторую сторону величина платы не устроит, она вправе обратиться в суд для разрешения возникшего конфликта.

Различия в стоимости публичного и частного сервитута

Выделяют две основных разновидности сервитута – частный и публичный. В первом случае речь идёт об ограничении, которое может быть установлено по взаимному согласию сторон, на основании вынесенного судебного постановления или в силу закона.

Такое обременение необходимо, например, для получения доступа к водопроводной колонке, находящейся на территории соседа.

Публичный сервитут возможно установить только при наличии соответствующего постановления суда или акта органа власти. Назначение данной разновидности обременения – обеспечение реализации интересов и нужд населения, местной администрации или государственных властей.

Стоимость сервитута напрямую зависит от его разновидности и рыночной цены обременённого участка.

На практике добиться назначения выплат для публичного сервитута значительно сложнее. Рассчитать ущерб, нанесённый частному лицу, намного проще.

При наличии публичного сервитута владелец земли должен первоначально обратиться с требованием о назначении выплат в орган, установивший данное ограничение (в местную администрацию или орган государственной власти). Если же речь идёт о частном сервитуте, обращаться нужно к лицам, в чью пользу оформлено обременение.

Как рассчитать стоимость сервитута?

В соответствии с шестой частью 23 статьи ЗК РФ, 18 статьёй ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года и 274 статьёй ГК РФ, если обременение на участке мешает владельцу свободно распоряжаться принадлежащей ему территорией или доставляет какие-либо неудобства, он вправе требовать назначения соразмерной платы за использование своей земли.

Для определения величины платы за сервитут на земельный участок в расчёт следует взять:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • объём причинённых неудобств;
  • площадь территории, попадающей под действие обременения;
  • разновидность и период действия сервитута.

При расчёте величины платы важно сохранять объективность. Её размер не должен превышать затраты, понесённые гражданином в связи с предоставлением ограниченного доступа к принадлежащей ему земле.

При определении величины платы учитывается:

  • реальный ущерб, нанесённый владельцу территории;
  • сумма, равная упущенной выгоде, которая могла быть получена хозяином объекта при отсутствии данного обременения.

Выплата может предоставляться собственнику земли ежемесячно, поквартально или единожды в определённом размере.

Что говорит судебная практика?

Как правило, плата за установленное обременение на участке может взиматься лишь в том случае, когда хозяин объекта имеет существенные затруднения при использовании своей земли. Добиться получения выплат легче в ситуации, когда стороны смогли достичь компромисса и заключили письменное соглашение.

Если речь идёт о публичном сервитуте, обычно стоимость сбора, выплачиваемого в пользу хозяина обременённого участка, прописывается в акте государственного органа, установившего это ограничение.

Если данная информация в документе отсутствует, собственник земли будет вынужден обратиться непосредственно в нужную инстанцию (например, местную администрацию) или суд.

Можно ли изменить стоимость сервитута на земельный участок?

Как правило, обременение имеет определённый срок действия. Например, если сервитут был установлен в связи с необходимостью осуществления ремонтных работ на конкретном участке, организация может выполнить заказ раньше времени.

Если плата за обременение взималась с определённой периодичностью, вторая сторона будет вынуждена переплатить за досрочное окончание работы на участке.

Чтобы этого не произошло, законодательство РФ предусматривает возможность изменения величины платы или переоценки стоимости сбора, взимаемого в связи с установлением сервитута. Отменить выплаты или изменить их размер можно как при оформлении добровольного соглашения, так и через суд в принудительном порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: http://metrtop.ru/zemlya/raschyot-platy-za-servitut/

Сервитут на землю сколько стоит

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

  • Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
  • Частные и публичные (участниками соглашения — частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

  • Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  • Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  • Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте,  лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей. Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Процедура оценки сервитута на земельный участок. Расчёт стоимости

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях.

Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  • Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен. Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы. Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком.

При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением.

Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  • СОП – степень ограничения пользования;
  • ИИ – интенсивность использования;
  • СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

  • Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  • Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
  • Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  • Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  • Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб.

При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб.

В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/ispolzovanie/servitut/ocenka.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: