Подвал многоквартирного дома к чьему имуществу относится

Содержание

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвал многоквартирного дома к чьему имуществу относится

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме 2018 — ремонт, в чьей собственности, закон, содержание

В большинстве многоквартирных домов имеются подвальные помещения. Часто в отношении права владения этим метражом возникают споры, а законодательство не может дать четкий ответ ввиду противоречий в действующих положениях и старых нормативных актах.

Итак, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, и имеют ли жители право обустраивать такие помещения в собственных интересах?

Назначение помещения

Подвал служит для размещения коммуникаций, аппаратуры и технического оснащения многоквартирного дома. В подвальных помещениях размещаются сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, теплосети, щитовые.

При этом стоит различать технические помещения дома и подвальные помещения без специального назначения:

  • Технические помещения могут эксплуатироваться исключительно для размещения инженерного оборудования.
  • Подвалы же без специального назначения могут быть задействованы и с иными целями. К примеру, для организации офисов, складов или магазинов.
Читайте также  Сколько составляет налог на имущество физических лиц

Закон

В соответствии со 36 ст. ЖК РФ, общедолевыми собственниками подвальных помещений считаются все владельцы жилья. Они решают, как эксплуатировать его метраж, будучи полноправными владельцами.
В то же время, Высшим Арбитражным судом РФ установлен порядок регулирования владения нулевыми этажами дома.

Если ранее подвал не относился к общему имуществу, а был предназначен под индивидуальную эксплуатацию, то очередность права на него наступает с оформлением прав на жилье в доме.

То есть, кто первый приобрел квадратные метры в собственность, тот имеет право выбирать подвальные помещения. Далее, по преимуществу более раннего приобретения недвижимости во владение, жильцы занимают другие участки.

В ст. 235 и ст. 290 ГК РФ указано, что владельцы квартир претендуют на получение в пользование:

  • подвальных и иных помещений для расположения специального оборудования ‒ чердачных комнат, пристроек;
  • межэтажных территорий, лестниц;
  • крыши, ограждающих пространств;
  • лифтов, коридоров.

Главное, чтобы участок не обладал специальным назначением.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Квадратные метры подвала могут принадлежать собственникам квартир при следующих условиях:

  • на момент приватизации жилплощади подвальный участок не находился во владении у других собственников;
  • подвальное помещение отделено от жилья;
  • подвал не имеет специального назначения;
  • в подвале располагается техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 квартиры.

Если подвальное помещение находится в собственности у всех жильцов, то без их согласия невозможна его сдача в аренду, продажа, обмен и иные манипуляции.

Подвал может находиться в индивидуальной собственности, если подвал успело занять физическое лицо по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

Также подвал может принадлежать муниципалитету, если все квартиры в многоквартирном доме являются собственностью муниципалитета. В таком случае подвал используется лишь для обслуживания инженерных сетей.

В некоторых случаях происходит незаконный захват подвалов отдельными гражданами и сторонними организациями с целью размещения там магазинов и других заведений. В таком случае имеет место обращение в суд для восстановления справедливости.

Кто ответственный за содержание?

Ответственность за содержание подвала лежит на владельцах. Так, если подвал является общей долевой собственностью жителей дома, то расходы на его содержание делятся поровну между ними.

Как правило, функции по выполнению ремонта и содержания подвальных помещений возлагаются на управляющие компании, которые осуществляют деятельность за вознаграждение, на основании заключенного договора с жильцами дома.

У кого ключи?

Ключи от подвальных помещений находится в инстанции, которая выполняет функции по управлению домом. Если в многоквартирном доме подвал принадлежит на праве долевой собственности всем жильцам, то любой из них может претендовать на ключи от него.

Управляющая компания не имеет права устанавливать собственные правила и ограничивать жильцам доступ к подвальным помещениям.

Кто делает ремонт?

Обеспечивают ремонт подвала в многоквартирном доме владельцы квартир, если он относится к общедомовому имуществу. В подвальных помещениях может проводиться текущий и капитальный ремонт. Ремонтные работы выполняет подрядчик, региональный оператор. При необходимости, жильцы могут самостоятельно выбрать организацию, которая возьмет на себя эту задачу.

Порядок приватизации

Если подвал относится к общедолевому имуществу, то его отчуждение с целью приватизации ‒ задача не простая.

Как выглядит порядок приватизации в 2018 году:

  1. Инициатору необходимо позаботиться о проведении общего собрания владельцев недвижимости с повесткой дня об отчуждении подполья здания и изменении его границ. Все собственники помещений должны быть оповещены о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней.
  2. В назначенный день на собрании проводится ание. Для того чтобы его результаты были признаны действительными, требуется присутствие более половины владельцев квартир или членов ТСЖ. Соответствующее решение принимается большинством . По итогу ания составляется документ с его результатами, на основании которого в дальнейшем осуществляется приватизация.
  3. Составляется проект реконструкции подвального помещения. Данный документ должен быть согласован с санэпидстанцией, пожарным надзором и иными контролирующими учреждениями.
  4. Проект реконструкции предоставляется в БТИ для утверждения.
  5. После утверждения проекта организуются работы по реконструкции подвального участка. Затем осуществляется экспертиза техсостояния помещения, по итогу которой выдается заключение.
  6. После получения экспертного заключения, согласования проекта реконструкции, необходимо подать заявку в БТИ на переоформление техпаспорта жилого дома.
  7. Финальная стадия приватизации ‒ получение свидетельства о регистрации права собственности на часть подвала. Данный документ выдает Росреестр.

Важно знать, что одному человеку запрещено проводить полную приватизацию подвала.

Можно ли сдавать в аренду?

Если подвал принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, и они на общем собрании приняли решение сдавать его в аренду, то никаких препятствий этому не имеется.

Решение о том, как будут тратиться средства, вырученные от аренды, принимает орган, под управлением которого находится дом ‒ ТСЖ или УК. К примеру, финансы могут быть потрачены на текущий ремонт, установку домофонов, благоустройство территории и другие нужды.

В договоре жильцов с управляющей компанией прописываются условия, на которых происходит аренда общедомового имущества, а также целевые траты средств, вырученных с нее.

Если подвальным помещением владеет другой собственник, например, администрация города, то она также имеет право сдавать его в аренду. Такие ситуации на практике ‒ далеко не редкость.

На видео о принадлежности подвалов

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/komu-prinadlezhit-podval-v-mnogokvartirnom-dome/

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.
Читайте также  Срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного имущества

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Источник: http://bytrf.ru/stati/komu-prinadlezhit-podval-v-mnogokvartirnom-dome.html

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно.

Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд.

Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

  • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
  • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
  • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
  • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

Статья Название
1 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2 289 ГК РФ Квартира как объект права собственности
3 6 ЖК РФ Действие жилищного законодательства во времени
4 9 ЖК РФ Жилищное законодательство и нормы международного права
5 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6 288 ГК РФ Собственность на жилое помещение
7 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения
8 291 ГК РФ Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.

Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
  • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
  • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов.

При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

  • они являются собственниками квартир;
  • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
  • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

  • пользоваться им в личных целях;
  • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
  • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
  • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

  1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
  2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
  3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
  4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
  5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
  6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
  7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.
Читайте также  Договор аренды квартиры с перечнем имущества

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

  • подготовить план этажей с экспликацией;
  • сделать копию лицевого счёта;
  • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
  • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
  • разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

  • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
  • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
  • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы.

Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку.

Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

Источник: http://uslugi-zhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/komu-prinadlezhit-podval-v-mkd/

Подвальное помещение в многоквартирном доме

Подвал в многоквартирном доме, как и чердак, являются потенциальными объектами спора между жильцами. Возникший конфликт не всегда решается просто, т.к. в законодательстве есть противоречия (старые положения не согласуются с действующими актами). Далее вы узнаете о возможных проблемах, связанных с разделом подвальных помещений, и о способах их решения.

Кто хозяин подвального помещения

Если еще в 90-е подвал занял посторонний собственник, а хозяин вовремя не оформил документы, то между этими сторонами неизбежна спорная ситуация. Жилец обнаруживает, что помещением пользуются третьи лица, казалось бы, на легальных основаниях. И даже обращение в судебные инстанции не всегда разрешает проблему, но все же суд обычно — это единственный способ решить данный вопрос. Дополнительная путаница часто возникает из-за сдачи бывшими собственниками помещения в аренду.

Владение нулевыми этажами регулируется следующим образом: кто первый оформил жилье в собственность, тот и выбирает любое подвальное помещение, и далее по преимуществу более раннего оформления погреба занимают остальные жильцы. Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России.

В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома:

  • подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);
  • ограждающие пространства, крыши;
  • лестницы, межэтажные территории;
  • коридоры на этажах, лифты.

Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение.

Правовой режим

«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.

Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».

Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011).

Также любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания многоквартирных домов (МКД), и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.

Погреб как самостоятельный недвижимый объект определяется по приложению № 3 Постановления Верховного Совета. Право долевого обладания здесь не возникает по следующим причинам:

  • при приватизации первой жилплощади погреб расценивался как комната, не назначенная для обслуживания дома;
  • подвальное помещение не предлагалось владельцам квартир в виде общего имущества;
  • помещения, не назначенные для самостоятельного предприятия, уже стали долевой собственностью проживающих.

Такие погреба проектируются специально для самостоятельного пользования. В них размещаются аптеки, торговые павильоны и пр. От владельцев требуется внесение определенной суммы на содержание дома, наравне со всеми собственниками (правовой режим: постановление СЗО ФАС).

Как приватизировать подвал

Владельцы квартир часто задумываются о том, чтобы приватизировать погреб с возможностью реконструкции. Однако все помещения — это обоюдная собственность жильцов, из-за чего необходимо получить согласие каждого собственника. Проводится ание, и положительный результат фиксируется в документах. Порядок процедуры отражен в Статье 36 ЖК РФ:

  1. извещаются все владельцы подвального помещения (за 10 суток до собрания);
  2. проводиться ание, и подсчитываются голоса — если больше половины — положительные, то погреб конкретного жильца переводится в частную собственность;
  3. имея на руках разрешающий документ, приступают к переоснащению полученной территории (составив и согласовав проектную документацию в Бюро технической инвентаризации).

Те же действия выполняются для реализации коммерческой идеи и др. Любой жилец, несогласный с процедурой, может обратиться в Гос. инспекцию для проверки результатов ания.

После завершения всех работ необходимо:

  1. переоформить техпаспорт;
  2. написать обращение для получения свидетельства регистрации, приложив к прошению подтверждение со стороны собственников дома;
  3. предоставить платежную квитанцию об оплате госпошлины.

В случае одобрения, свидетельство о приватизации выдают сразу после проверки пакета документов.

Где взять ключи от нулевого этажа

Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче ключа от подвального помещения МКД. По Статье 36 ЖК РФ права долевой собственности на помещение имеет каждый владелец квартиры. Даже небольшое сокращение общего подвального пространства возможно лишь с согласия всех собственников (на тех же условиях передаются объекты общего имущества в пользование другим лицам). Запрет на доступ жильцов к долевой собственности не допускается.

Задача управляющей компании — оправдать доверие собственников в отношении ремонта и содержания подвального помещения в многоквартирном доме. Установка своих правил и ограничение доступа к погребу здесь не имеют смысла.

Совет: «Если ключи от подвала приходится каждый раз просить у старшего по дому, то юристы рекомендуют сделать письменное коллективное предупреждение УК и после этого поменять замок».

Как попасть в подвал жилого дома

Выше было сказано, что подвальное помещение — это общедомовое имущество, которое могут обустроить и использовать собственники для своих хозяйственных потребностей. В подвалах складируют консервы, картошку, детские коляски, лыжи, велосипеды и т.д. Любые вещи, которые нежелательно хранить в квартире, можно разместить в подвале.

Обратите внимание: конструктивные характеристики некоторых домов не предусматривают обустройства личных складов в подвальной комнате. Инженерные коммуникации подвалов могут задействовать всю их площадь. Попадать в такие помещения обычным жильцам запрещено — доступ разрешен только специалистам, эксплуатирующим технические системы.

Если же нулевой этаж обеспечен отдельными боксами для хозяйственных нужд, а коммуникации находятся вне зоны досягаемости, то попасть в него могут:

  • технические работники;
  • жильцы многоквартирного дома.

Бывает, что общие помещения уже поделили между собой некоторые владельцы. Данные действия называются «самозахватом» и считаются незаконными (ведь доля общей долевой собственности пропорциональна принадлежащей собственнику жилплощади). В случае «самозахвата» следует обратиться в УК для перераспределения долей на общем собрании собственников. В результате собственник получает долю и доступ в общий погреб.

Обустройство подвального помещения

По вопросам реконструкции и благоустройства законодательство не дает четкого ответа. Еще недавно вход в погреб обустраивался прямо из квартиры, если позволяло ее расположение. Сегодня же данные действия запрещены, как и объединение двух квартир в одну двухэтажную.

Некоторых домовладельцев это не останавливает: они оформляют документы задним числом. Однако заниматься подобными махинациями крайне не рекомендуется.

Также запрещено делать из подвального помещения жилую комнату, но как библиотеку, парикмахерскую, бильярд или спортзал вполне можно оформить.

Рассмотрим несколько вопросов домовладельцев.

Вопрос: Купил квартиру в доме, где подвал сдается в аренду. Однако многие жители, как и я, хотят вернуть подвалы себе.

Ответ: Попросите правление поставить вопрос на собрании собственников. Решение обычно принимается путем ания.

Вопрос: Предыдущий хозяин квартиры не хочет освобождать подвал.

Ответ: Узнайте, заключен ли общий договор использования нулевого этажа. Если нет, обсудите вопрос оформления договора на собрании жильцов. Обратите внимание: погреб также может быть приватизирован. Если у вас есть все необходимые права, то предыдущий хозяин должен освободить помещение.

Теперь вы знаете, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме: владельцами большинства из них являются собственники квартир. Согласно Статьям 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ право долевой собственности на нулевой этаж возникает одновременно с покупкой основной недвижимости. Подвалы также могут приобретать люди, не прописанные в данном многоквартирном доме.

Источник: https://okommunalke.ru/obshhedomovoe-imushhestvo/podvalnoe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

Понравилась статья? Поделить с друзьями: