Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

До сих понятие кадастровой стоимости вызывает у граждан много вопросов, несмотря на то, что это определение было дано еще в 1996 году во Временных рекомендациях по оценке. На территории РФ установлена методика расчета кадастровой стоимости земельного участка, которую рассмотрим ниже. Этот показатель уникален и находит применение только в российской практике землеуправления.

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка.

Наиболее простым методом, который применим к большинству участков – сравнительный метод, основанный на приведении кадастровой стоимости к среднерыночной, применяется для оценки типовых участков при наличии достаточного объема сведений о состоянии рынка и отражает его текущее состояние.

В случае, если предполагается коммерческое использование земель, применяют доходный метод, основанный на расчете стоимости участка исходя из размера потенциальной прибыли или объема ранее полученных доходов от его использования.

В тех случаях, когда земельный участок в некотором роде уникален, не представляет интереса, как источник дохода от его использования и оценщик не располагает достаточной информацией о рынке, применяют затратный метод, который заключается в определении себестоимости земли.

При определении стоимости земельных участков также должны приниматься во внимание:

  • наличие инфраструктурных объектов в регионе
  • наличие подъездных путей к участкам
  • наличие улучшений на территории
  • качество земли
  • категория земель и т. д.

Публикация сведений

С 2010 года сведения о кадастровой стоимости объектов носят публичный характер. Однако перед внесением сведений в госреестр и публикацией результатов, они должны пройти экспертную оценку. Сформированный специалистами отчет о проведенных работах должен в обязательном порядке пройти экспертизу в СРО, орган кадастрового учета утверждает сведения и в течение десяти дней информация должна быть опубликована.

Пересмотр стоимости

С целью минимизации потерь при налогообложении, органами кадастрового учета при расчетах стоимости земельных участков применяются всегда максимальные показатели, кроме того, если специалисты не осуществляли выезд на объекты, использованные при расчетах сведения, могут оказаться недостоверными. В общем, качество проводимых работ в связи с их массовостью, а зачастую и недобросовестностью оценщиков, остается под сомнением. Но от определенной стоимости напрямую зависят расходы граждан на налоги.

Во избежание конфликтных ситуаций государством предусмотрено для граждан право обратиться в Росреестр за разъяснением результатов оценки.

Собственник земельного участка также может обратиться к независимому оценщику, и, если результаты оценки рознятся – стоимость можно оспорить.

Если с момента внесения сведений о стоимости в кадастр прошло не более шести месяцев, собственнику следует обратиться в территориальную комиссию, которая создана с целью разрешения спорных ситуаций при Управлении кадастра. Список документов для оспаривания стоимости:

  • заявление
  • паспорт собственника или доверенного лица (только при наличии нотариальной доверенности)
  • правоустанавливающие документы на собственность
  • отчет независимого оценщика, прошедший экспертизу в СРО

Владелец вправе также приложить копии или оригиналы документов о проведении работ по улучшению участка или иные имеющиеся, если это может сказаться на стоимости объекта.

В том случае, если со дня внесения результатов оценочных работ в кадастр прошло более полугода, собственник может направиться в суд с тем же пакетом документов, только вместо заявления в территориальную комиссию необходимо составить исковое заявление.

Обращение собственника в комиссию или суд не единственная причина для пересмотра кадастровой стоимости.

Плановая переоценка проводится с минимальным периодом три года, но не реже одного раза в пять лет.

Корректировке стоимость участка подлежит также в случае изменения существенных характеристик земельного участка: уточнении его границ, изменении площади или в случае перевода в другую категорию земель и установлении для него нового вида разрешенного использования.

Резюме

Органами кадастрового учета проводится массовая оценка объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, которая служит основой для расчета налога.

Эта величина может быть пересмотрена в плановом порядке или на основании заявления собственника, в случае если он считает результаты проведенной оценки недостоверными, а также если имеют место существенные изменения характеристик объекта, влияющих на его стоимость.

Документом, подтверждающим стоимость объекта, является: кадастровая справка, заказать которую можно здесь.

Источник: https://KadastrMap.ru/kadastr/metodika-rascheta-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

  • категория земли;
  • вид использования;
  • местоположение населенного пункта;
  • качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  • возраст участка, рельеф, качество почвы;
  • отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  • окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.

Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.

Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.

Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  • S – площадь (м2);
  • Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  • Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  • К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Описание расчета и пример

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

Стоимость:

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  • категория земли;
  • права собственности;
  • адрес;
  • описание расположения;
  • площадь;
  • исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

Читайте также  Доверенность на приватизацию земельного участка образец

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.

Заключение

Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.

Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/metodika-rascheta

Методика определения кадастровой стоимости земельного участка

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г 1.2.7.

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. 1.2.9.

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. 13. Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.

14. Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

Важно

До сих понятие кадастровой стоимости вызывает у граждан много вопросов, несмотря на то, что это определение было дано еще в 1996 году во Временных рекомендациях по оценке. На территории РФ установлена методика расчета кадастровой стоимости земельного участка, которую рассмотрим ниже.

Внимание

Этот показатель уникален и находит применение только в российской практике землеуправления. Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка.

Наиболее простым методом, который применим к большинству участков – сравнительный метод, основанный на приведении кадастровой стоимости к среднерыночной, применяется для оценки типовых участков при наличии достаточного объема сведений о состоянии рынка и отражает его текущее состояние.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Резюме Органами кадастрового учета проводится массовая оценка объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, которая служит основой для расчета налога. Эта величина может быть пересмотрена в плановом порядке или на основании заявления собственника, в случае если он считает результаты проведенной оценки недостоверными, а также если имеют место существенные изменения характеристик объекта, влияющих на его стоимость.

Методики государственной кадастровой оценки земли

Список документов для оспаривания стоимости:

  • заявление
  • паспорт собственника или доверенного лица (только при наличии нотариальной доверенности)
  • правоустанавливающие документы на собственность
  • отчет независимого оценщика, прошедший экспертизу в СРО

Владелец вправе также приложить копии или оригиналы документов о проведении работ по улучшению участка или иные имеющиеся, если это может сказаться на стоимости объекта.

В том случае, если со дня внесения результатов оценочных работ в кадастр прошло более полугода, собственник может направиться в суд с тем же пакетом документов, вместо заявления в территориальную комиссию необходимо составить исковое заявление.

Обращение собственника в комиссию или суд не единственная причина для пересмотра кадастровой стоимости.

П р и к а з

Как снизить кадастровую стоимость Где можно снизить? В соответствии с законодательством об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой при Управлении Росреестра по Московской области (далее — Комиссия).

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его стоимости; Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая.
Законодательная база Российской Федерации 1.2.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель.

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

Росреестром составлен перечень основных параметров, по которым рассчитывается КС земельных участков. Кроме того, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4 (Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 г.).

На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС. В результате значения КС для участка земли, выполненные разными организациями, могут иногда довольно значительно отличаться друг от друга.

Источник: http://zakon52.ru/metodika-opredeleniya-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

Величина кадастровой стоимости конкретного участка землевладения после его приобретения по рыночной цене оказывает существенное влияние на его экономическую эффективность. Официальный перерасчёт кадастровой стоимости земли производится, каждые пять лет.

Эти мероприятия относятся к массовым кадастровым расчётам, они проводятся с использованием специальных программ. Компьютерная формула расчёта не учитывает индивидуальные особенности каждого участка, находящегося в определённой ценовой группе.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

Многих владельцев объектов недвижимого имущества интересует, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается. Земельный Кодекс РФ разделяет землю по отдельным категориям:

  1. Сельскохозяйственные земли.
  2. Населённые пункты.
  3. Лесные угодья.
  4. Водные ресурсы.
  5. Земли, отведённые под связь, промышленность, транспорт.
  6. Оборону и безопасность.
  7. Охраняемые объекты и территории (историко-культурные, природоохранные, под захоронения и пр.).
  8. Земли, отведённые под государственный и муниципальный запас.

В соответствии с принципом масштабной оценки, земля разделяется на отдельные зоны (группы). Зонирование земли проводится с целью обязательного учёта, где разрешено её функционально использовать, в строго определённых целях.

Разделение земель в населённых пунктах

Площади земель в городах и сёлах разделяются на несколько категорий разрешённого пользования. На этих площадях разрешено размещать следующие объекты:

  • многоэтажные строения;
  • дачные, огороднические, садовые кооперативы и товарищества;
  • гаражные комплексы и пр.

По целевому назначению зоны разделяются на территориальные поселения и прилегающие земли:

  1. Зоны жилого назначения.
  2. Производственного.
  3. Общественного.
  4. Делового.
  5. Сельскохозяйственного.
  6. Инфраструктурного.
  7. Зоны отдыха и развлечений.

Сферы применения кадастровых расценок

Часто возникают вопросы, зачем и как рассчитать кадастровую стоимость земли. Расценки по кадастровой стоимости каждого участка используются работниками государственных служб при расчётах следующих начислений:

  • налоги за использование собственниками земельных наделов;
  • плата за аренду государственного имущества;
  • расчёт цены на землю при выкупе её у государства;
  • прочие случаи, предусмотренные законом.

Согласно действующему законодательству, каждый год с землепользователей взимается налог в счёт государственной казны. Его размер рассчитывается на основании официально установленной стоимости Кадастра.

Максимальные значения налогов установлены от 3 до 15%, в зависимости от назначения земли. Чтобы уменьшить ставку налога, необходимо обращаться в соответствующие органы муниципальной власти.

От чего зависит и как рассчитывается кадастровая стоимость земельного надела

Населённые пункты условно разделяются на отдельные кадастровые кварталы. При этом они привязываются к определённым типам пользования, в зависимости от их стоимости. Земельные участки в РФ обладают уникальными кадастровыми номерами. Под этим номером содержатся определённые сведения, касающиеся конкретного участка:

  1. Название округа.
  2. Района.
  3. Квартала.
  4. Самого объекта.

Основным отличием здесь выступает размер площади. Этот параметр используется при расчёте оценочной суммы, исходя из удельной цены за 1 м2. Кадастровая стоимость данного участка должна рассчитываться по следующим данным:

  • площадь;
  • категория пользования;
  • удельная цена.

Стоимость земли привязана к рыночным факторам, основной из которых — цены на недвижимость в данном регионе на определённый момент времени. При расчётах всегда берётся стоимость одного метра квадратного земли.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Среди факторов, которые влияют на цену, основное значение имеют следующие показатели:

  1. Земля и её качество.
  2. Площадь и дата приобретения участка.
  3. Какие постройки имеются и в каком они состоянии.
  4. Месторасположение.
  5. Степень удалённости от центра.
  6. Что находится в окружении.
  7. Социально-экономическое состояние.
  8. Прохождение коммуникаций (вода, газ, электроснабжение).
Читайте также  Как отказаться от дачного земельного участка

Определение удельной цены за один квадратный метр

Даже при расположении отдельных объектов недвижимости по соседству и нахождении их в границах одного поселения, они могут по-разному оцениваться.

Удельные показатели кадастровой стоимости называются УПКС. Они существенно влияют на начисление кадастровой цены. УПКС применяется, если необходимо оценить новые земельные участки, перевести имеющиеся земли из одного вида разрешённого пользования в иной, а также при перемене их целевого назначения.

Перечень необходимых технических документов

Перед тем, как будет начисляться индивидуальная стоимость ЗУ, требуется заняться сбором информации, которая находится в кадастровом паспорте и межевом деле:

  • габариты участка;
  • его целевое назначение;
  • УПКС;
  • документы на каждый объект, возведённый на данном участке.

Кроме этого, будут необходимы справки из государственных учреждений о кадастровом квартале:

  1. План градостроения с указанием инфраструктуры.
  2. Описание мест застройки на межевом плане.

Кадастровая стоимость любого земельного участка должна считаться только специалистами-оценщиками. В соответствии с действующим законодательством, данная процедура проводится, каждые пять лет. Перед проведением оценивания необходимо выполнить следующие пункты:

  1. Получение указания о проведении оценки.
  2. Составление перечня оцениваемых участков земли.
  3. Выбор организации, которая будет заниматься оцениванием.
  4. Заключение договора с выбранной организацией-оценщиком.
  5. Непосредственное оценивание земляных наделов.
  6. Определение размера кадастровой стоимости.
  7. Составление итогового отчёта, его экспертиза и утверждение.
  8. Внесение кадастровой стоимости ЗУ в кадастровый реестр.
  9. Обнародование её размера.

В соответствии с положениями Федеральных стандартов, специалист, оценивающий кадастровую стоимость, имеет право избирать наиболее подходящую методику расчёта. При этом он выявляет факторы, существенно влияющие на стоимость, которая начисляется на данный участок.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovomu-inzheneru/raschet-kadastrovoj-stoimosti-zemli.html

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли.

Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости

Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.

Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.

Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.

Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

  1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
  2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
  3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
  4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
  5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
  6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.

Узнайте, как можно заказать кадастровую выписку через интернет. Подробная информация по ссылке.
А здесь приведена информация, сколько стоит межевание участка с оформлением всех документов.

В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам.

Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.

Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).

На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.

Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома — при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.

Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:

  • при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;
  • при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.

В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план, копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).

Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.

Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.

Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости

1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.

Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.

Читайте также  Требования к схеме планировочной организации земельного участка

Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета. В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.

2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.

В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.

В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.

Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:

  • когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;
  • при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.

Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.

Источник: http://www.landatlas.ru/help/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.htm

Удельный показатель кадастровой стоимости

31.10.2017

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости.

После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах.

Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti

Как рассчитать земельный налог

Величина кадастровой стоимости конкретного участка землевладения после его приобретения по рыночной цене оказывает существенное влияние на его экономическую эффективность. Официальный перерасчёт кадастровой стоимости земли производится, каждые пять лет.

Эти мероприятия относятся к массовым кадастровым расчётам, они проводятся с использованием специальных программ. Компьютерная формула расчёта не учитывает индивидуальные особенности каждого участка, находящегося в определённой ценовой группе.

Формула расчета по кадастровой стоимости земельного участка по методики

Перед проведением оценивания необходимо выполнить следующие пункты:

  1. Получение указания о проведении оценки.
  2. Составление перечня оцениваемых участков земли.
  3. Выбор организации, которая будет заниматься оцениванием.
  4. Заключение договора с выбранной организацией-оценщиком.
  5. Непосредственное оценивание земляных наделов.
  6. Определение размера кадастровой стоимости.
  7. Составление итогового отчёта, его экспертиза и утверждение.
  8. Внесение кадастровой стоимости ЗУ в кадастровый реестр.
  9. Обнародование её размера.

В соответствии с положениями Федеральных стандартов, специалист, оценивающий кадастровую стоимость, имеет право избирать наиболее подходящую методику расчёта. При этом он выявляет факторы, существенно влияющие на стоимость, которая начисляется на данный участок.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: